评论:美国为何没有“天价学区房”

2017年02月27日 14:33 来源:经济参考报
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  在美国,即便是人口最为密集的纽约市,“学区”虽是影响房地产市场供求的因素之一,但远非决定性因素,所谓“好学区”的房价更达不到“天价”程度。

  专家认为,美国不存在“天价学区房”的主要原因是公立教育体系的设计、政府对教育资源的调节配置以及对房地产投机空间的有效压缩,遏制房价炒作行为。

  在美国一般分私立学校与公立学校两类,涵盖范围从小学、初中至高中。私立学校收费高昂,提供高端教育因此允许学生“跨片”入学,不受所谓“学区”限制;公立学校一般规定学生就近入学,无需缴纳任何学费,不同地段匹配不同学校。据纽约彩虹置业创始人辛迪·殷介绍,一般学生进入公立学校只需要三份文件:本人出生证明、家庭居住证明和本人医疗免疫记录。

  纽约市根据地理位置,大体划分为32个学区,其中公立小学有大约715所。官方统计数据显示,每个学区的公立小学入学率基本能够达到90%左右。

  不过,美国公立学校教学质量存在差异,“好学区”内的学校师资力量优质,财力雄厚,设有多项特长班、语言和艺术课程,这也在一定程度上吸引不少家长为了子女受到更好的教育而搬到“好学区”附近。

  以纽约为例,瑞禧地产创始人杰西卡·汤介绍说,皇后区有些地区仅需约30到40万美元即可购得一套住宅,但同样大小的房型在皇后区优质“学区”地段,可能需要80万美元以上。

  但需要指出的是,美国购房者更看重的是“好学区”的综合指标,包括该地段配套的医疗、服务环境和交通多方面因素,因此,所谓“好学区”房价偏高,并不单纯是学校的因素。从因果关系看,在美国是一个“好社区”的存在促成了一个“好学区”的建成,而“好学区”又进一步吸引了更多潜在购房者来到“好社区”购置房产。

  在“寸土寸金”的纽约曼哈顿,“好学区”房源价格与其他地区差别不算太大。辛迪·殷介绍,曼哈顿地区“学区房”房价大约仅高出同等地区其他房源价格20%至30%左右。她认为,曼哈顿地区的“学区房”不算过“热”,更谈不上“天价”,正是由于曼哈顿地区教育资源充足。

  美国家庭购买住宅后,需要给地区政府缴纳地产税,地产税构成了当地政府约70%的收入来源。地产税除支持当地政府公共部门开销外,还有相当一部分用于当地公立学校建设、系统运作,包括教职员工的工资、福利以及学校其他运营费用。因此,美国部分社区公共教育资源丰富,主要是由于该地段业主所缴纳地产税高昂。

  此外,持有房产的家庭在缴纳地税之余,还要向当地学校缴纳学校税,尽管数额占比不大,但也在一定程度上进一步支撑当地公立学校运营完善。

  同时,美国在2007年次贷危机发生之后,政府对楼市中存在的“投机炒房”行为管控较为严格。在美国,绝大多数人通过贷款买房,因此银行可以通过贷款的审核申请、收紧放贷进而控制房地产市场的投机行为。

  此外,美国政府对教育方面的拨款会“有意识”地向排名靠后的公立学校倾斜,不人为地打造“重点学校”,尽量缩小学校之间实力差距,保证教育资源均衡均等,加强政府资金统筹作用,从根本上抑制了“天价学区房”的产生。

  2001年美国时任总统布什提出了《不让一个孩子掉队法》法案,此后多次修订,旨在逐步完善美国基础教育公平。法案规定,全国所有接受联邦教育基金的公立学校,其3至8年级学生每年必须接受阅读和数学统考,旨在考量公立学校教育质量。连续两年在测试中不合格的学校,会被标注为“急需改进”,调整师资力量,并允许该校学生转学;连续四年在测试中不合格的学校会规模性更换学校教职员工,改善课程设置,加强学生补习;连续六年在测试中不合格的学校会被勒令关门、转为私有公司运营或者由州教育局直接接管。

  在美国,无论是租房者还是购房者,只要提供合理的居住证明,均可享受同等的教育资源,这在一定程度上有效地避免了家长一味地通过购房途径获取教育资源,继而推升房价的现象。

  美国不少家长会选择在“好学区”租房,这成为其子女进入热门公立学校最直接的途径。但对于有些热门“供不应求”的公立学校,即使拥有所处地区的房产,仍不意味着子女一定可以进入心仪的学校。对于名额分配不足的学校,教育部将以“抽签”的形式,被选中的学生方可入学,没有选中的学生将被随机分配至其他教育质量水平相当的公立学校。

  美国入学政策也相对灵活。在学生申请入学时,如果其兄弟姐妹曾选择过该公立学校就学,该生在申请中将会被优先考虑。此外,如果家庭在该地区持有房产或居住多年,在其子女申请当地学校入学时也会比刚刚购买或租赁该地区房产家庭的子女优先考虑。

  同时,美国大学在招生时,也不单以SAT最终考试成绩衡量,而是将学生平时表现,平均学习成绩(GPA),课外活动参与情况,实习表现,以及教师、实习推荐等多因素综合考量。这使得相对较差学校中的“尖子生”在申请大学时可能比优质学校的“中等生”更占优势,因此从根本上遏制了学生一味地“扎堆”名校现象。(孙梦鸥)

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